Una cláusula es un tipo de condición legal que integra un contrato, disposición legal o documento jurídico. Sin embargo, si dicha cláusula no ha sido negociada ni consentida expresamente, se considerará abusiva. Estas cláusulas excesivas son especialmente comunes en la hipoteca, también conocidas como cláusulas hipotecarias abusivas.
Por tanto, el cliente puede encontrarse con montos desproporcionados en los gastos de su hipoteca y desequilibrar su salud financiera. En este artículo te explicamos en detalle qué cláusulas son abusivas en la hipoteca y sus consecuencias.
¿Qué son las cláusulas abusivas en una hipoteca?
Para que una cláusula sea válida, debe estar redactada de una manera concreta, clara y sencilla tanto en el contrato como en la información precontractual, con un texto de tamaño adecuado que sea fácil de leer.
Por eso, en el momento en que las disposiciones son formuladas con un lenguaje ambiguo y difícil de entender, y su existencia no ha sido pactada previamente con el banco, posiblemente estemos ante una cláusula hipotecaria abusiva. Las cláusulas abusivas no son más que estipulaciones impuestas tácitamente por la entidad financiera. De hecho, los bancos han tenido que rectificar ante esta mala práctica tras multitud de reclamaciones.
Ejemplos de cláusulas abusivas en una hipoteca
En los últimos años, se han anulado varias cláusulas abusivas que eran comúnmente incluidas por los bancos en las hipotecas. A continuación, mencionamos algunas de las más relevantes:
Cláusula suelo
Probablemente sea la más famosa y polémica a nivel nacional. También conocida como suelo hipotecario, se trata de un requisito que establece un interés mínimo en una hipoteca de tipo variable. Dicha cláusula se considera abusiva porque establece siempre un mínimo a pagar en las cuotas mensuales de la hipoteca, aunque los intereses acordados con la entidad bancaria hayan bajado. En nuestro blog, podrás encontrar información más detallada acerca de la cláusula suelo y cómo reclamarla.
Vencimiento anticipado
Bajo esta cláusula, el banco daba por finalizado el préstamo en su totalidad y exigía el pago inmediato de la deuda en caso de que el cliente incurriera en un impago o retraso de solamente una cuota. Este requisito fue declarado ilegal por la justicia española, alegando que solo puede embargar la casa si se deja de pagar un mínimo de 12 cuotas.
Gastos de la hipoteca
Las cláusulas de gastos hipotecarios imponen al consumidor el pago de todos los gastos derivados de la hipoteca, como por ejemplo: los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Han sido declaradas desmedidas cuando cargan al consumidor la totalidad de dichos gastos. En nuestro blog, te enseñamos cómo reclamar efectivamente los gastos de la hipoteca.
Hipotecas multidivisa
Antes de la crisis del euro de 2008, era habitual que los préstamos hipotecarios se concedieran en una moneda extranjera. Sin embargo, esto supuso un gran riesgo ya que el valor de esa divisa podía subir respecto al del euro, además de que el índice de referencia era distinto del Euríbor. Por su extrema complejidad, fueron declaradas nulas hace seis años.
Cláusula de intereses moratorios
La cláusula de intereses moratorios abusivos establece unos intereses de demora muy elevados que se aplican en caso de impago o retraso en el pago de las cuotas. Se considera abusiva cuando supera los límites establecidos por la legislación, ya que pueden generar una carga desproporcionada para el deudor.
¿Cómo puedo identificar si mi hipoteca tiene cláusulas abusivas?
Si ya tienes el contrato de la hipoteca firmado y sospechas que puede tener cláusulas abusivas, te recomendamos que lo leas detenidamente, prestando atención a todas las cláusulas y condiciones establecidas. También familiarízate con la legislación española que regula los préstamos hipotecarios y protege los derechos de los consumidores, como la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Hoy día, el diferencial medio de las hipotecas variables es de alrededor del 0,80%, así que a partir de ese porcentaje se consideraría un diferencial de hipoteca abusivo. Si es necesario, solicita información adicional, ya que los bancos están obligados a proporcionarla.
Es importante negociar las cláusulas desfavorables o aparentemente abusivas, teniendo en cuenta no solo la cuota mensual, sino también los intereses totales a pagar. Si no comprendes completamente todas las condiciones o consideras que ciertas condiciones no te benefician, no firmes el contrato. Lo mejor que puedes hacer en este caso es buscar un abogado especializado en derecho bancario. Si este es tu caso, en ContaKing estamos a tu disposición para asesorarte y resolver tus dudas.
¿Cuáles son las consecuencias de tener cláusulas abusivas en mi hipoteca?
El impacto de esas condiciones desmedidas pueden variar dependiendo de tu caso, pero algunas posibles consecuencias podrían ser las siguientes:
Nulidad de las cláusulas
Si un tribunal determina que una cláusula es abusiva, puede declararla nula, lo que significa que no tiene validez legal. En ese caso, no puede ser aplicada y se considera como si nunca hubiera existido en el contrato.
Reembolso de cantidades pagadas
En el caso de que hayas pagado cantidades adicionales debido a cláusulas abusivas, es posible que puedas reclamar el reembolso de esas cantidades. Esto puede incluir intereses, comisiones u otros cargos excesivos que hayas pagado.
Modificación de las condiciones
En algunos casos, si se determina que una cláusula es abusiva, el tribunal puede ordenar su modificación para hacerla más equitativa. Esto podría implicar la reducción de intereses, cambios en las comisiones o ajustes en otras condiciones del préstamo.
Compensación por daños y perjuicios
Si has sufrido daños y perjuicios en tu salud financiera como resultado de cláusulas abusivas, es posible que puedas reclamar una compensación por esos daños. Esto podría incluir el reembolso de gastos legales o financieros adicionales incurridos debido a las cláusulas abusivas.
¿Qué puedo hacer si mi hipoteca tiene cláusulas abusivas?
Habiendo hecho ya las comprobaciones, si estás convencido de que tu hipoteca incluye algunas de las cláusulas abusivas mencionadas anteriormente, tienes tres opciones para reclamar.
Medidas legales
Podremos contemplar tres vías: reclamación extrajudicial, reclamación judicial o un pacto extrajudicial.
- Reclamación extrajudicial: aquí reclamaremos en las oficinas de atención al cliente de la entidad financiera utilizando un modelo de reclamación de cláusulas abusivas. Debemos explicar nuestra situación y exigir la eliminación de la cláusula. Esta vía suele ser rápida, ya que el banco tiene un plazo de un mes para responder. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las respuestas a estas solicitudes suelen ser denegadas.
- Reclamación judicial: si no surte efecto la anterior vía, recurriremos a esta presentando una denuncia en el juzgado correspondiente, y el magistrado analizará el caso. Si se dictamina que la cláusula es abusiva, se ordenará al banco que la elimine del contrato. Este proceso puede llevar meses o incluso años, especialmente si el banco presenta recursos en instancias superiores.
- Pacto extrajudicial: dicho pacto se negociará con la entidad financiera. Para ello, necesitarás la asesoría de un experto legal que actúe como intermediario entre ambas partes y busque un acuerdo satisfactorio con el banco.
¿Cómo puedo evitar caer en una situación de tener cláusulas abusivas en mi hipoteca en el futuro?
Actualmente, en España existen aproximadamente 9 millones de hipotecas y muchos clientes se han visto afectados por esta mala práctica de los bancos con este producto financiero.
Por eso, tanto si tienes una hipoteca activa, como si tu préstamo ha sufrido cambios, lo mejor es que te dejes asesorar por un abogado experto en derecho bancario, que estudie tu caso y detecte las posibles cláusulas abusivas, si las hubiera. En ContaKing contamos con abogados especializados en derecho legal. Recuerda que tu dinero vale oro y no te dejes engañar por las cláusulas abusivas en tu hipoteca.